Le marché immobilier serait-il le vrai point faible de l’économie américaine ?
Alors que l’économie américaine affiche des signes de solidité, le marché immobilier traverse une période très difficile. Le renchérissement du crédit, la chute des ventes et le ralentissement de la construction pèsent sur le budget des ménages et pourraient jouer un rôle déterminant dans les élections de mi-mandat.
En apparence, la situation est favorable : le revenu médian a récemment atteint son plus haut historique, le marché de l’emploi reste dynamique, la croissance est supérieure à celle de la plupart des pays occidentaux, et le S&P 500 continue de battre des records. Le secteur de l’immobilier, lui, accumule les signaux négatifs.
Les taux des prêts immobiliers ont atteint 7,40% au cours des dernières semaines, leur plus haut niveau depuis trois ans. Les ventes de logements en cours de signature, un indicateur souvent suivi, sont tombées à leur plus bas niveau depuis 25 ans, bien en deçà de ce qu’anticipaient les économistes. L’âge médian pour devenir propriétaire atteint 40 ans, un record historique. Les mises en chantier ont reculé de 9% en septembre, un chiffre inférieur aux attentes, ce qui devrait réduire l’offre et renforcer la hausse des prix. Nombre d’experts s’attendent à ce que cette morosité persiste en 2027.
Marasme
La hausse des taux de crédit s’inscrit dans un mouvement plus large de renchérissement de l’argent. Elle résulte à la fois de l’inflation liée au conflit iranien, qui a conduit la Fed à relever son taux directeur, de la dégradation des finances publiques, qui fait monter les taux obligataires, et des investissements records des géants de la tech dans l’intelligence artificielle.
Dans le même temps, les prix de l’immobilier n’ont pas baissé pour compenser cette hausse. Beaucoup de propriétaires, qui vendraient normalement pour acheter plus grand ou plus près de leur lieu de travail, préfèrent rester en place, leur prêt ayant été contracté lorsque les taux étaient plus bas. Un nouvel emprunt entraînerait une forte augmentation de leur taux. Selon Goldman Sachs, plus de 65% des emprunteurs américains ont bloqué leur prêt immobilier à un taux inférieur d’au moins deux points de pourcentage aux niveaux actuels.
La hausse des prix du carburant, l’inflation persistante et la stagnation du marché pèsent aussi sur les promoteurs, dont la confiance est au plus bas depuis quatorze ans. La politique migratoire de Donald Trump ajoute une difficulté : nombre de promoteurs recourent à une main-d’œuvre issue de l’immigration, dont une partie sans papiers. Selon une enquête publiée en septembre par John Burns Research & Consulting, deux tiers des promoteurs ont signalé des perturbations de leur main-d’œuvre, contre 13% un an plus tôt. Sans hausse de l’offre, les prix ne baissent pas.
Un casse-tête pour les républicains
La stagnation du marché immobilier constitue, au même titre que la hausse des prix de l’alimentaire et du carburant, un handicap pour les républicains à l’approche des élections de mi-mandat. La possibilité de devenir propriétaire de son logement est une composante essentielle du rêve américain, et un indicateur largement utilisé par le public pour juger de la santé de l’économie. Le bilan économique de Donald Trump, dont la victoire de 2024 tient en grande partie, selon Oxford Economics, à sa crédibilité supposée sur ce sujet face à Kamala Harris, pourrait donc en pâtir. Le président est d’ailleurs lui-même un magnat de l’immobilier.
Par le passé, la hausse des coûts de l’immobilier a déjà joué un rôle dans plusieurs élections américaines. Certains experts attribuent ainsi en partie la défaite de Kamala Harris à la hausse des prix immobiliers sous Joe Biden, qui aurait contribué à détourner une partie des ménages modestes et des classes moyennes du parti démocrate. Plus que l’essor des centres de données ou la guerre en Iran, les élections de mi-mandat pourraient se jouer sur le prix de la pierre.
