Loyer : faut-il vraiment continuer à le payer ?

Lorsque le bailleur peut réparer un local endommagé et ne le fait pas, le locataire peut suspendre le paiement de ses loyers, à certaines conditions. Un arrêt de la Cour de cassation du 4 juin 2026 rappelle que le propriétaire ne peut pas invoquer indéfiniment la catastrophe pour se dispenser de ses obligations, et précise les éléments à établir avant toute décision.

Un local fermé, des loyers qui continuent

Après un sinistre, le dirigeant doit d’abord sécuriser les lieux, préserver le matériel, prévenir ses clients et chercher une solution pour poursuivre son activité. Une autre difficulté s’installe rapidement : le chiffre d’affaires chute, alors que les échéances locatives continuent d’arriver.

La question de savoir s’il faut payer pour un local qui ne permet plus de travailler dépend de plusieurs éléments, à savoir la gravité des dommages, la poursuite du bail, les réparations dues par le propriétaire et la possibilité réelle de les effectuer. C’est ce dernier point que tranche l’arrêt rendu le 4 juin 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans le pourvoi n° 25-10.068.

Un cyclone, des loyers impayés et une demande d’expulsion

L’affaire concernait une villa louée dans un ensemble exploité en hôtel de tourisme, gravement endommagée par le cyclone Irma. La société locataire avait cessé de payer ses loyers, en reprochant à la bailleresse de tarder à réaliser les réparations nécessaires à la reprise de l’exploitation.

La propriétaire a alors refusé le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, en invoquant notamment les impayés, puis demandé l’expulsion. La cour d’appel avait donné tort à la locataire, estimant que les dégâts provenaient d’un cas fortuit, ce qui excluait la responsabilité de la bailleresse et rendait inapplicable son obligation de réparation. La Cour de cassation a censuré cette analyse.

Le point à retenir pour les entreprises est que l’absence de responsabilité dans la survenance d’un sinistre ne règle pas les obligations qui subsistent ensuite. Les articles 1719 et 1720 du Code civil imposent au bailleur de délivrer le bien, de l’entretenir pour l’usage convenu et d’effectuer les réparations nécessaires autres que locatives. L’article 1722 encadre, de son côté, la destruction par cas fortuit : la destruction totale entraîne la résiliation de plein droit, tandis qu’en cas de destruction partielle, le locataire peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation. Un bien fortement endommagé n’est toutefois pas nécessairement une chose détruite au sens de ce texte. Dans l’affaire jugée, les réparations étaient importantes, sans qu’il ait été soutenu ou démontré que leur coût dépassait la valeur du bien.

Calendrier et preuves avant de suspendre les loyers

Le véritable enjeu tient au calendrier. Juste après une catastrophe, le propriétaire peut être réellement empêché d’intervenir, par exemple en raison d’un site inaccessible ou de contraintes de sécurité. Cette situation peut évoluer : les interventions deviennent réalisables, mais le chantier reste à l’arrêt. Lorsque les locaux sont impropres à leur destination et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722, la Cour admet que le locataire invoque l’exception d’inexécution pendant la période où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations.

Une décision de suspension ne devrait donc pas reposer seulement sur des photographies prises au lendemain du sinistre. Les pièces doivent permettre d’établir l’usage prévu au bail, la nature des travaux nécessaires, les demandes de réparation adressées au propriétaire et ses réponses, la date à laquelle les obstacles aux travaux ont été levés, ainsi que la période pendant laquelle les locaux sont restés impropres à leur destination. Une simple baisse d’activité ne suffit pas à démontrer cette impropriété. Les loyers contestés doivent par ailleurs être suivis avec précision, car leur retenue ne les efface pas automatiquement.

L’arrêt ne tranche pas l’ensemble du litige : la Cour de cassation a renvoyé l’affaire devant une autre cour d’appel, qui devra réexaminer les points annulés. Il n’a pas fixé définitivement les loyers dus ni accordé d’exonération générale depuis le cyclone.